El Gobierno apuesta a un boom inmobiliario, con un Banco Nación que ya dio 20.000 créditos hipotecarios
Mientras la oposición machaca con el dato del aumento en la morosidad bancaria y en los malos balances de los bancos -producto de la disparada de las tasas de interés-, el gobierno se las ingenia para encontrar motivos de festejo: se está por anunciar que el Banco Nación llegó a entregar su préstamo hipotecario número 20.000.
Así lo adelantó Felipe Núñez, uno de los miembros del equipo de Toto Caputo, quien destacó que la actividad crediticia no se resintió ni siquiera en los meses de mayor volatilidad financiera, antes de la elección legislativa.
Desde el punto de vista del gobierno, está claro que es lo que viene luego del cambio de escenario político: un boom de demanda en el sector inmobiliario, posibilitado por una caída en las tasas de interés y por una mayor certidumbre sobre la marcha de la economía.
De hecho, el argumento es que ahora hay condiciones como para que la base monetaria, que había llegado a mínimos históricos de 4,6% del PBI, se expanda sustancialmente sin que eso genere un riesgo inflacionario ni presione el tipo de cambio. Para tener una referencia sobre cuánto puede remonetizarse la economía, el promedio histórico de los últimos 15 años fue una base monetaria de 7,4%.
Esto implicaría que hay un potencial de suba del 60% en la demanda de pesos, ya que según el gobierno este mínimo histórico obedece, sobre todo, a los temores políticos que quedaron disipados luego de las elecciones.
Ese cambio de clima se reflejó en la flexibilización del rígido apretón monetario que había dispuesto el Banco Central antes de las elecciones. Tras las medidas que bajan tasas y requerimientos de encajes, se volcó una liquidez que el gobierno estima en más de $3 billones. Y a eso debe agregarse más de medio billón de pesos que quedaron "libres" tras la última licitación del Tesoro.
"Una vez disipado el riesgo político, y con el desplome de la tasa de interés y el riesgo país, empezó un proceso de normalización desde el Banco Central. Y empezaron a bajar niveles de encajes. Eso libera fondos para los bancos para ponerlos en la economía real y que se reactive el crédito", dijo Federico Furiase, ideólogo del plan monetario, en un streaming oficialista.
Esperando el boom
Pero en el plan oficial hay otro componente fundamental, además de la remonetización de la economía: el peso se continuará apreciando. Desde el punto de vista del gobierno, es inevitable que eso ocurra, por el ingreso masivo de capitales. El propio Toto Caputo se encargó de desestimar las versiones sobre una corrección cambiaria, con el argumento de que si fuera cierto que el dólar está atrasado no se estarían registrando volúmenes récord de exportaciones.
La consecuencia inevitable de ese mix de mayor crédito en el mercado, unido a un tipo de cambio estable y un peso más apreciado será la de un incremento de los precios del mercado inmobiliario.
Los funcionarios lo consideran un efecto natural de un proceso de estabilización, en el que suben los valores de todos los activos, como está ocurriendo con las acciones de las empresas argentinas que cotizan en bolsa.
"La estabilización macroeconómica, el crédito hipotecario, la baja del riesgo país, todo eso son factores que pueden impulsar los precios de las propiedades", argumentó Furiase. Su expectativa es que habrá un boom crediticio por la conversión masiva de inquilinos en propietarios, al equipararse el precio de la cuota hipotecaria con el alquiler. Dado que el UVA sigue a la inflación, el otro incentivo será la continuidad de la tendencia desinflacionaria.
Pero, además, la apuesta es que el atractivo de la compra se acentúe por la expectativa de que la propiedad irá incrementando su valor en dólares. En otras palabras, que la economía argentina está ahora en un momento propicio para comprar, porque los precios inmobiliarios sólo irán al alza.
¿Ladrillo caro o barato?
Desde ya, la opinión del equipo económico del gobierno está lejos de concitar unanimidades.
Para empezar, porque hay fuertes críticas respecto de la estabilidad en el plano cambiario y de tasas de interés. Y no se trata sólo de objeciones hechas desde el sector afín al kirchnerismo. Más bien al contrario, miembros connotados de la ortodoxia han estado entre los más críticos, incluyendo a Domingo Cavallo, que acaba de publicar un duro diagnóstico sobre el plan de Caputo.
Pero, además, porque entre los expertos del mercado inmobiliario hay una discusión clásica respecto de si los precios se encuentran "inflados" y si la sobreoferta hará que en algún momento se genere un efecto de "pinchazo de la burbuja".
¿Qué dicen los números? Según el relevamiento de la UADE, los precios actuales se ubican en máximos de los últimos cinco años. Para el caso de zona norte -la de mayor demanda- el metro cuadrado cotiza en promedio a u$s3.398 -y las propiedades a estrenar u$s3.850-. Son precios que superan en 20% los que se registraban en 2023.
En cambio, para el total de la Ciudad de Buenos Aires, las cifras siguen por debajo de los niveles de hace cinco años, aunque en recuperación respecto del mínimo alcanzado en 2023. Hablando en plata, el promedio general está en u$s2.399 el metro cuadrado, mientras que el precio sube a u$s2.729 para los departamentos recién construidos.
El mercado se mueve
Lo cierto es que hoy existen argumentos tanto en favor de quienes ven espacio para una suba de precios como para quienes se muestran pesimistas. La construcción ha sido uno de los sectores más castigados durante este año -junto con la industria manufacturera, son los que tienen variación negativa en el último EMAE-. Pero se están viendo incipientes signos de mejora: el último informe del Ieric marca que el empleo en el sector tuvo un alza de 0,2% respecto de septiembre, que a su vez había recuperado un 0,7%.
En cuando a las ventas de propiedades, octubre marcó un récord de los últimos 19 años en CABA. El Colegio de Escribanos informó 7.018 escrituras, de las cuales 1.501, es decir la quinta parte de las operaciones, fueron realizadas con crédito bancario.
"No es imposible que cerremos 2025 con más de 70.000 escrituras de compraventa, una cifra que no se logra desde 2007", afirma el Colegio.
Sin embargo, cuando se analizan los datos más de cerca, hay detalles que relativizan el entusiasmo. Por ejemplo, que la mayor parte de la actividad se concentra en el segmento de propiedades usadas, y concentradas en los segmentos de mayor poder adquisitivo.
Lo que los analistas están viendo es que se ensanchó la diferencia histórica entre los precios de usados y nuevos -dado que los costos de construcción casi duplican los de hace tres años-. Y esto hace que se torne atractiva la compra de usados, en desmedro de las propiedades a estrenar.
Cuánto puede subir el crédito
La consecuencia lógica de esta tendencia debería ser una suba más fuerte en el sector de usados, afirman en el sector inmobiliario. En cuanto a los nuevos, la baja demanda contiene las subas, pero la reducción en los márgenes de rentabilidad -y la perspectiva de un dólar más atrasado- están presionando en el otro sentido.
En definitiva, el factor crédito parece ser el que destrabe la situación. En principio, parece haber condiciones para ese crecimiento, dado que la inflación sigue su camino a la baja. Y, por otra parte, porque el volumen del mercado hipotecario sigue siendo muy pequeño -según Leandro Molina, director de Zonaprop, equivale a 0,2% del PBI, contra un promedio regional que se acerca al 10%-.
Pero hay también fantasmas que no terminan de disiparse. Uno es la tasa de interés: el Banco Nación -líder del mercado- hizo su primer retoque, del 4,5% al 6% nominal anual, desde que se relanzaron los créditos UVA. Y en las entidades privadas hubo movimientos más violentos al alza.
Por otra parte, el otro factor negativo es la incertidumbre cambiaria, que no termina de despejarse: en el mercado de futuros, los inversores siguen cubriéndose con contratos que reflejan para marzo del año próximo un dólar por encima del techo de la banda.
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