Se desinfla el índice de contratos: cómo impactará en los inquilinos y propietarios
Propietarios aplican bonificaciones, inquilinos buscan departamentos pet friendly y las expensas se convierten en el nuevo dolor de cabeza: radiografía del mercado de alquileres.
Por Andrés Montero
El mercado de alquileres atraviesa un momento clave. En septiembre, los contratos todavía regidos por la derogada Ley de Alquileres de 2020 se actualizarán en un 50,36%, el menor ajuste de los últimos cuatro años y muy por debajo de los aumentos que llegaron a superar el 200% a principios de 2024.
La última vez que se registró un incremento inferior fue en noviembre de 2021, cuando el Índice de Contratos de Locación (ICL) —que publica el Banco Central— se ubicó en 49,53%. Desde entonces, las subas habían escalado de manera sostenida hasta alcanzar cifras récord.
Esto significa que una familia que hasta ahora pagaba $400.000 por un tres ambientes, desde septiembre abonará $601.440 hasta la finalización de su contrato en agosto de 2026.
El derrumbe del ICL
El especialista en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, Alejandro Braña, explicó el fenómeno: "Este índice viene cayendo en forma contundente y sostenida hace ya más de un año, cuando tocó su techo en julio de 2024 con 265,05%. Registra una caída del 140% desde comienzos de este año 2025, y de nada menos que del 215% desde julio de 2024".
Qué pasa con los contratos bajo el DNU
Los alquileres firmados bajo el DNU 70/2023 utilizan otros períodos de ajuste y muestran números diferentes:
Trimestral: 7,70% (de $500.000 a $538.500).
Cuatrimestral: 12,19% (de $500.000 a $560.950).
Semestral: 18,83% (de $500.000 a $594.150).
De la pesadilla a la negociación
La derogación de la Ley de Alquileres transformó el panorama. Según Braña: "Hoy la competencia es tal que los inquilinos se toman semanas y hasta meses en la elección de su futura vivienda porque saben que pueden hacerlo. Por suerte quedó atrás la pesadilla que sufrimos desde mediados de 2020".
La oferta se multiplicó: de menos de 500 propiedades en diciembre de 2023 a cerca de 20.000 inmuebles hoy en la Ciudad de Buenos Aires. Este cambio terminó con los alquileres "sin publicar" y obligó a los propietarios a negociar.
Expensas: el nuevo obstáculo
A pesar de la mayor oferta, el bolsillo del inquilino sigue siendo determinante. Braña advirtió: "Hoy las expensas son un serio inconveniente para la economía de propietarios e inquilinos, aumentaron descontroladamente".
Lo que antes representaba entre un 5% y un 15% del valor del alquiler, hoy puede llegar a ser el 50% o más, empujando a los dueños a reducir el monto para hacer atractivas sus unidades.
Quiénes buscan y qué buscan
La especialista Agustina Scalese, de Girgola Inmobiliaria, detalló los perfiles más comunes en el mercado actual:
Familias con uno o dos hijos que buscan tres ambientes.
Estudiantes que comparten vivienda en barrios como Belgrano y Núñez, valorando balcones y cocinas integradas.
Personas con mascotas, un segmento en auge: "Dentro de muy poco, todavía no salió un decreto, pero en cualquier momento no se van a poder prohibir las mascotas en los edificios. Es algo que a la gente le interpela mucho".
Scalese remarcó que muchos inquilinos priorizan expensas razonables antes que amenities.
Estrategias y lo que viene
Frente a la resistencia de los precios, las inmobiliarias aplican rebajas, bonificaciones y contratos en pesos a 24 meses, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales en base al IPC o el ICL.
Braña anticipó: "El año próximo, en 2026, ya va a finalizar el efecto residual de los contratos firmados con la Ley de Alquileres de 36 meses con ajustes anuales. Desde entonces, el mercado quedará regido casi por completo por el DNU".
El mercado pasó de un escenario de escasez y precios desbordados a otro con abundancia de oferta y mayor poder de decisión para los inquilinos. Sin embargo, la realidad económica sigue condicionando la búsqueda: expensas en alza y salarios que no alcanzan.
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