Vivienda: una situación insostenible
POR GLORIA MARÍN | MARÍA GÓMEZ GARRIDO
Las luchas iniciadas frente al cruel desahucio de Maricarmen han permitido poner rostro a una realidad insostenible en el Estado español: la imposibilidad de acceder a una vivienda para un alto porcentaje de la población residente en este país y la violencia de un sistema depredador que expulsa a las personas de sus hogares [4000 desahucios en lo que va de año] y las condena a la pobreza en el mejor de los casos. En realidad, todas las semanas hay una Maricarmen que es desahuciada. Pero una conjunción de factores ha permitido que esta realidad se visibilice.
Ante la presión en la calle y la evidente pregunta de ¿cómo se ha podido llegar a esta situación?, el gobierno ha reaccionado tratando de lanzar una propuesta legislativa rápida, que ha llegado demasiado tarde y, aunque necesaria, sigue siendo insuficiente para afrontar el problema estructural de la vivienda. En cualquier caso, la derecha (PP, VOX y Junts) ha votado en contra de los decretos, poniendo en evidencia su alineación con los intereses de los rentistas.
En este artículo analizamos por qué los decretos que había proyectado el gobierno y aprobado en Consejo de Ministros, eran insuficientes y no terminaban de hacer frente a un problema estructural en este país. Lo analizaremos en torno a la problemática de los desahucios, el alquiler y la especulación.
Desahucios
El primer decreto, planteado por separado, proponía una moratoria de los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad hasta el 31 de diciembre de 2030.
Más allá de que cualquier moratoria no es una solución real al problema de ser expulsado de una vivienda, este decreto tenía una formulación poco viable.
El artículo 1 señala que se suspenden los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional "hasta el 31 de diciembre de 2030, para los procesos en los que actúe como demandante toda entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado". Este decreto habría sido tremendamente enrevesado de aplicar. ¿Qué es, para el juzgado en el que se tramitan los desahucios, un precio claramente inferior al de su tasación de mercado? ¿Se encargarían tasaciones de mercado en cada procedimiento judicial? ¿Y si ello se recurría con contra-tasaciones? ¿Cómo medir que sea "claramente inferior" a la tasación de mercado? Por otra parte, una entidad así, ¿qué proporción de los inmuebles que compre deben ser a un precio inferior al de mercado? En el escudo social aprobado desde marzo de 2020, y eliminado en febrero por los votos de los mismos partidos que han rechazado éste (PP, Vox y Junts), lo que diferenciaba era ser gran tenedor, más de 10 viviendas, algo fácil de acreditar. Se entiende que este decreto trataba de hacer frente a acciones especulativas llevadas a cabo por otros actores, pero la fórmula elegida es difícil de abordar. Es más: no todos las entidades o sujetos que acumulan inmuebles con fines especulativos lo hacen por debajo del precio de mercado.
La segunda medida, que sería la de aplicación general, suponía varias mejoras: por una parte, el que la vulnerabilidad pueda ser declarada directamente por los requisitos del 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sin tener que pasar por un informe de vulnerabilidad; por otra, estableciendo la revisión anual de la suspensión del desahucio con el fin de comprobar la situación de la persona o familia afectada. Esta medida hubiera permitido que los juzgados no actuaran bajo la presión de la propiedad por desahuciar.
Pero un problema central a la hora de acreditar la vulnerabilidad de una persona o familia es que el IPREM 1 lleva años congelado. Actualmente está situado en los 600€ brutos mensuales. Mientras que el coste de la vivienda (y de la vida) se ha disparado. Así, hay hogares que no pueden pagar el precio del alquiler porque no llegan con su salario, pero tampoco pueden conseguir alternativa habitacional porque no cumplen los requisitos marcados por el IPREM. Para que nos hagamos una idea de la limitación de este indicador, en las periferias de muchas ciudades han proliferado asentamientos donde las y los trabajadores en activo, con contrato y nómina, viven en chabolas, en furgonetas o incluso coches, porque ni pueden acceder a una vivienda en alquiler, ni reúnen los requisitos para que se les ofrezca una alternativa habitacional.
Alquiler y medidas para frenar la especulación
Los decretos tenían algunas medidas importantes dirigidas a paliar la especulación, sin terminar de resolver del todo el problema. La especulación desenfrenada es consecuencia de décadas de políticas de vivienda que han favorecido esta dinámica convirtiéndola en un activo del mercado (y un componente esencial del carburante de la economía liberal). En la especulación participan grandes, pequeños y medianos inversores, que hacen de esta actividad su principal fuente de ingresos. Otra cuestión es que, además, existe una porcentaje no desdeñable de la población que obtiene ingresos de alquiler como complemento a su salario y que puede, o no, participar de una cierta subjetividad rentista.
Más allá de la trayectoria histórica de un Estado cuyas políticas durante el franquismo fomentaron la vivienda en propiedad sin facilitar en ningún momento el alquiler asequible, el problema radica en cómo se gestionó la crisis de 2008. En aquel momento, se produjo una transferencia masiva de propiedad de los hogares a otro tipo de entidades: sucesivamente a bancos, a grandes fondos, fondos menores, inmobiliarias y, ya en la última fase, a particulares. Actualmente, y teniendo en cuenta la reconversión de viviendas a precio protegido que han pasado a liberalizarse a precio de mercado, apenas hay un parque público de vivienda, como tampoco hay un parque de vivienda asequible. Esto hace que muchas personas se vean abocadas a la vivienda en alquiler a precio de mercado.
Por otra parte, la demanda sostenida de alquiler (que, tras la pandemia, incluye a perfiles de renta alta, que ni trabajan ni cotizan en el Estado español), ha disparado las dinámicas especulativas en un contexto de emergencia habitacional: incrementos en cerca de un 70 % en el precio del alquiler en los últimos cinco años (un 100 % en lugares como Mallorca), reconversión de alquileres de larga duración en alquileres temporales sin ninguna justificación en relación al uso real de la vivienda, fragmentación de viviendas para alquilarlas por habitaciones, etc.
El segundo decreto de vivienda proponía medidas importantes para afrontar estas situaciones, como la renovación automática de los alquileres salvo que concurrieran causas justificadas, tratando así de poner límite a la lógica especulativa que está detrás de tantos desahucios silenciosos. También se proponía limitar el alquiler temporal (algo que está ya recogido en la jurisprudencia, pero que no está suficientemente garantizado en la normativa) y la limitación del alquiler por habitaciones. La idea era buena: poner obstáculos a usos alternativos más rentables que el de alquiler de vivienda habitual.
En relación a la actividad especuladora como práctica habitual, el segundo decreto proponía impedir, si bien únicamente hasta diciembre de 2028, la compra de inmuebles por un precio inferior al setenta por cien de su valor de tasación de mercado. Aquí emerge, de nuevo, una limitación de los decretos: la manera de conceptualizar qué tipo de actividad constituye una práctica de especulación. El problema central no es que alguien compre vivienda a un precio más barato del precio de mercado para luego alquilarla o venderla a un precio más alto: el problema es la compra de vivienda como valor de cambio y no de uso, la compra de vivienda sin intención de habitarla. Viviendas que se compran pagando al contado, sin hipoteca, viviendas que se compran por teléfono sin haberlas visitado siquiera…. Hacer frente a esa jungla especulativa, que deja fuera a quien busca una vivienda para poder vivir en ella, pasa precisamente por prohibir la compra de vivienda que no sea para habitarla: recuperar el valor de uso de la vivienda, algo que está aún lejos de ser el núcleo central de los decretos propuestos por el gobierno.
Por todo ello, las propuestas eran sin duda necesarias, pero insuficientes para afrontar el problema estructural de la vivienda. Y han llegado demasiado tarde. Varios partidos de derecha (PP, Vox y Junts) han tumbado estas medidas evidenciando parcialmente un conflicto político que conecta con la lucha de clases.
La deriva de lo que siga dependerá de lo que podamos construir en las calles, en los barrios, en los centros de trabajo. Es importante que el ciclo de luchas recien iniciado pueda abrirse: la desmercantilización de la vivienda sólo puede darse si se desmercantilizan otros ámbitos de la vida interconectados, como la salud o los cuidados.
Gloria Marín es activista por el derecho a la vivienda en la PAH de Elx-Crevillent. Miembro de la redaccion de Viento Sur.
Gloria Marín es activista por el derecho a la vivienda en la PAH de Elx-Crevillent. Miembro de la redaccion de Viento Sur.
María Gómez Garrido es miembro de la redaccion de Viento Sur.
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