Mendoza: Cornejo, Cioffi y el avance sobre terrenos públicos para torres de lujo
Vecinos cuestionan el destino del hogar Santa Marta y del Círculo Policial, frente al Parque San Martín, y señalan al Grupo Cioffi.
Por Franco D'Amelio
Dos predios de origen público ubicados en una de las zonas más cotizadas de la capital mendocina quedaron bajo la mira por su posible destino inmobiliario. Uno alberga la residencia Santa Marta, una institución centenaria que atiende a adultos mayores en situación de vulnerabilidad; el otro fue transferido en 1951 al Círculo de Oficiales de la Policía de Mendoza para actividades sociales y deportivas.
Ambos se encuentran sobre la avenida Boulogne Sur Mer, frente al parque General San Martín, un área ambiental urbana protegida. Mientras el gobierno de Alfredo Cornejo impulsa la construcción de una nueva residencia y contempla entregar el actual inmueble como parte de pago, el predio del Círculo Policial quedó comprometido en un acuerdo con el Grupo Cioffi para levantar una torre de departamentos.
En su discurso de apertura de sesiones legislativas del 1 de mayo, Cornejo anticipó: "Enviaremos un proyecto de ley para construir un nuevo hogar Santa Marta para adultos mayores".
La versión oficial sostiene que el nuevo edificio permitirá mejorar la atención de los residentes. Los vecinos, en cambio, enmarcan la iniciativa en una avanzada inmobiliaria destinada a construir torres de lujo sobre el corredor de Boulogne Sur Mer.
El último sábado, un grupo de vecinos autoconvocados realizó un abrazo simbólico a la residencia Santa Marta. Allí expresó su preocupación por el impacto ambiental de un eventual desarrollo y por el significado de trasladar a adultos mayores vulnerables para liberar un terreno que podría quedar en manos privadas.
Otra de las inquietudes se relaciona con el riesgo sísmico. Los vecinos advierten que, ante un terremoto de gran magnitud, podrían desprenderse vidrios, mampostería u otros materiales de las torres y caer sobre quienes intentaran dirigirse al parque, considerado uno de los principales espacios de resguardo de la zona.
El reclamo administrativo presentado por los vecinos pone el foco en ese aspecto: "El punto de mayor gravedad radica en el plano sismológico: este corredor edilicio se asienta directamente sobre un sistema de fallas geológicas activas (falla de La Cal)".
Ciudad de Mendoza, la capital de las excepciones
Horacio Sicilia es arquitecto, docente universitario, investigador y promotor de la participación ciudadana. En diálogo con REALPOLITIK, explicó que, para comprender lo que ocurre con el Santa Marta, hay que observar el fenómeno que atraviesa a todo el corredor de la avenida Boulogne Sur Mer, lindero con el parque General San Martín.
Según Sicilia, desde hace alrededor de una década la ciudad de Mendoza habilita excepciones al Código Urbano y de Edificación para permitir grandes proyectos de viviendas y locales comerciales.
El arquitecto afirma que esas excepciones presentan un problema legal. La ley provincial 8.051 de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo, sancionada en 2009, establece en su artículo 5 la prohibición de autorizar excepciones que contradigan esa norma y las demás regulaciones aplicables, bajo pena de nulidad.
Uno de los primeros desarrollos beneficiados por ese mecanismo, de acuerdo con Sicilia, fue Grand Boulogne Residences, del Grupo Cioffi. Tras una serie de litigios vinculados con la construcción de once pisos junto a un área protegida, el emprendimiento obtuvo la aprobación.
Adolfo Cioffi, director ejecutivo del grupo, declaraba a la prensa en 2016: "El gobierno debería definir medidas proactivas y promover más actividades".
En 2023, el Grupo Cioffi quedó en el centro de otra controversia por una operación aprobada por la comisión directiva del Círculo Policial para transferirle su sede de Boulogne Sur Mer.
El inmueble había sido transferido en donación por la provincia mediante la ley 1.962 de 1951, que fijó como destino exclusivo la construcción de la sede social y el campo de deportes de la entidad. Su artículo 3 dispone: "El Círculo Policial Mendoza no podrá ceder el terreno que se le transfiere por la presente ley, ni dar al mismo, edificio o instalaciones que se ejecuten, otro destino diferente al determinado en el artículo 1".
Pese a esa restricción, Cioffi presentó una oferta de 3,4 millones de dólares, aprobada a mano alzada en una asamblea extraordinaria y cuestionada por otros socios. En ese momento, el fiscal de Estado, Fernando Simón, ordenó frenar la operación por considerar que contravenía la ley que regula el predio.
La situación cambió posteriormente. En 2025, luego de un acuerdo entre las partes, la jueza Fabiana Martinelli declaró abstracta la causa. El entendimiento reemplazó la compraventa directa por un canje: el Grupo Cioffi debía construir una nueva sede para el Círculo Policial en Godoy Cruz y, una vez terminada, recibiría el terreno de Boulogne Sur Mer. En mayo de 2026 se informó que la histórica sede había sido entregada al desarrollador, pese a que la restricción establecida por la ley 1.962 continúa siendo el eje de los cuestionamientos.
El Círculo Policial se encuentra frente a Grand Boulogne Residences y a unos 150 metros de la residencia Santa Marta, sobre la misma vereda de una de las avenidas más costosas de la ciudad de Mendoza. Especialistas del sector consultados para esta nota estiman que un departamento de lujo en ese corredor podría alcanzar los 500 mil dólares.
Sicilia sostuvo: "¿Cuál es la maniobra que intuyo? Que van a mandar la ley de derogación de ese cargo a último momento. En todo momento están jugando con una figura legal que se llama 'hechos consumados'. Entonces, como ciudadano, llegás tarde, porque después un juez dice: 'Ya movieron todo esto, para el club es bueno, el inversor puso mucha plata y en su página ya vendió departamentos; si lo paramos ahora, afecta a muchas personas'. Después los legisladores dicen que el privado va a hacer una inversión, que va a dar trabajo, y levantan la mano".
"Esto es muy malo. Supongamos que los policías quieren una sede mejor. Está bien, pero tendrían que dejar esa sede y quizás el barrio podría pedirle al gobierno que la destine a una unión vecinal, porque es un terreno público y tiene una ley que lo protege. Ellos juegan siempre este juego", agregó.
Tras la aprobación de Grand Boulogne Residences se construyeron otros complejos de distintas empresas sobre el mismo corredor, también mediante excepciones, según explicó el arquitecto.
¿Una modificación hecha a medida?
El 21 de abril de 2026, el Concejo Deliberante de la ciudad de Mendoza aprobó la ordenanza 4.234, que reemplazó el Código Urbano y de Edificación y modificó distintos aspectos de la regulación municipal.
Según Sicilia, con esos cambios la zona donde se encuentran los predios pasó de residencial a semirresidencial, lo que habilitaría construcciones de más de cinco pisos.
Cuando Cornejo anunció el nuevo Santa Marta el 1 de mayo, la ordenanza todavía no había sido publicada. Apareció en el Boletín Oficial el 4 de mayo y, de acuerdo con su artículo 3, entró en vigencia diez días después.
El arquitecto explicó que proyectos de la magnitud de los que desarrollan Cioffi y otras constructoras de la zona requieren estudios de impacto ambiental.
"Cada proyecto constructivo de ese tipo lleva su propio estudio ambiental. Pero, ante cada modificación del Código, el Estado tiene que hacer un estudio estratégico o territorial que mida la sobrecarga de los servicios y las cuestiones ambientales, climáticas, sísmicas y de seguridad sistémica", señaló.
Por ese motivo, Sicilia y más de 600 vecinos presentaron el 11 de junio un reclamo administrativo ante la municipalidad de Mendoza, el intendente Ulpiano Suarez y el gobernador Alfredo Cornejo. En el escrito expresaron su "enérgico rechazo" a los desarrollos inmobiliarios proyectados en la zona.
También solicitaron al Ejecutivo municipal que exhiba los estudios correspondientes: "A la fecha, este colectivo de vecinos carece de constancia formal o conocimiento de que el Ejecutivo municipal haya llevado a cabo una evaluación de impacto territorial (EIT) o una evaluación ambiental estratégica de carácter integral, sistémico y acumulativo para todo el corredor, tal como lo imponen las leyes 8.051 y 8.999".
"Es técnicamente inadmisible que el Estado continúe evaluando el impacto ambiental de cada torre de forma fragmentada e individual. Ante la total incertidumbre sobre la existencia de estos análisis obligatorios, solicitamos al municipio exhibir los modelos científicos que demuestren que esta 'muralla' edilicia continua no altera el descenso de las brisas frescas del oeste —amplificando el efecto de isla de calor— ni colapsará la infraestructura de servicios del sector, entre otros aspectos", añadieron.
Hasta el cierre de esta nota, el municipio no había respondido el reclamo.
Audiencias públicas cuestionadas y organismos sin control
El escrito vecinal también denuncia falta de participación y transparencia: "El municipio ha excluido sistemáticamente a los vecinos más afectados de los procesos de decisión. Nunca se realizaron talleres participativos ni consultas proactivivas en el territorio. Este accionar municipal no es solo una omisión política, sino una violación abierta al marco normativo vigente —leyes provinciales 8.051 de Ordenamiento Territorial y 8.999—, que obliga al Ejecutivo a garantizar una coplanificación real, democrática y previa con la sociedad".
"Al eludir estos mecanismos legales e institucionales, el municipio consolida un proceso viciado por la falta de transparencia, el ocultamiento de información y la falta de claridad, privando a los ciudadanos de su derecho a un hábitat digno y seguro", continúa la presentación.
Los vecinos también advirtieron sobre problemas para acceder a las audiencias públicas virtuales y apuntaroncontra el área que conduce Eva Lorena González.: "Personas inscriptas formalmente se vieron imposibilitadas de ingresar debido a la falta de envío de los enlaces oficiales en tiempo y forma, sumada a la ausencia de respuesta telefónica de la secretaría de Ambiente y Desarrollo Urbano en la fecha y hora de los eventos".
Sicilia aseguró que atravesó personalmente esa situación: se inscribió en dos audiencias públicas, pero nunca recibió los enlaces ni obtuvo respuesta telefónica.
El arquitecto también cuestionó el funcionamiento de los organismos provinciales encargados de controlar el cumplimiento del plan de Ordenamiento Territorial: la Agencia Provincial de Ordenamiento Territorial y el Consejo Provincial de Ordenamiento Territorial.
"La Agencia no tiene técnicos y debería tener siete vocales. Se desarmó durante el gobierno de Rodolfo Suárez y Cornejo la mantiene totalmente desmantelada. El Consejo no sesiona y reúne aproximadamente a 60 organizaciones, entre universidades y organismos técnicos. Si estuviera funcionando, estas cosas no pasarían. Está presidido por el secretario de Ambiente, es decir, depende del Ejecutivo", afirmó.
"No hago futurología"
REALPOLITIK entrevistó a Lucas Luppo, director de Adultos Mayores de Mendoza, para conocer la posición oficial sobre el futuro de la residencia Santa Marta. "No sabemos si se traslada o no de domicilio. Lo que el gobernador anunció el 1 de mayo es una nueva residencia Santa Marta y ahí queda circunscripto el tema", explicó.
Luppo sostuvo que el edificio actual todavía puede alojar residentes, pero no alcanza los estándares de calidad que, a criterio del gobierno, necesitan los adultos mayores. La residencia conmemoró en agosto de 2026 sus 111 años de funcionamiento.
"El terreno tiene que atravesar un procedimiento administrativo interno. Pertenece al ministerio de Energía y Ambiente porque está emplazado en el parque General San Martín. Hay que pedir la escisión del padrón para que pase al ministerio de Salud. Después tiene que ir a la Legislatura para que salga del dominio público y, mediante una licitación, pueda darse como parte de pago por una nueva residencia", detalló.
Una vez aprobado ese procedimiento, agregó, se elaborará el proyecto de una nueva residencia con mejores comodidades, incluidas habitaciones de semiinternación, que servirá de base para la licitación.
"El 90 por ciento de los residentes no tiene familia ni red de contención. No se los va a trasladar fuera del área urbana de la ciudad de Mendoza o sus alrededores. Con respecto a la especulación sobre un negocio inmobiliario, no hago futurología. Una vez que se haga la licitación y el inmueble se entregue como parte de pago, no sé qué va a pasar con ese terreno. Mi función es velar por la seguridad de los adultos mayores", declaró.
REALPOLITIK le consultó qué respuesta daría a los vecinos preocupados por la posibilidad de que se construya allí un gran desarrollo inmobiliario que afecte los servicios y el ambiente de la zona.
"No hago futurología. Si después se realiza un emprendimiento inmobiliario u otra cosa, tendrá que atravesar todos los procedimientos legales y cumplir los estándares que tienen tanto la ciudad como la provincia de Mendoza. Si supera los estudios de impacto ambiental, viabilidad y servicios, ya escapa a las funciones de este director y, de hecho, a las facultades que tenemos como provincia para limitar la propiedad privada de quien reciba ese terreno como parte de pago", respondió Luppo.
La contestación oficial confirma que el destino final del predio todavía no está definido, pero tampoco descarta su utilización para un desarrollo privado. Para los vecinos, el antecedente del Círculo Policial, la reforma del Código Urbano y el crecimiento de las torres sobre Boulogne Sur Mer justifican mantener el reclamo abierto antes de que el traslado del Santa Marta se convierta en otro hecho consumado.
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