El precio de alquileres en CABA duplicó la inflación de diciembre, pero fue la mitad de la anual
Los alquileres de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires mostraron variación en sus aumentos, según la cantidad de ambientes. Los cambios que trajo la desregulación del mercado
Por Marcelo Batiz
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires tuvo en 2024 cambios significativos, tanto por el aumento de la cantidad de escrituras de compraventa y la reaparición de los créditos hipotecarios, como por la desregulación de los alquileres, al quedar sin efecto la ley que los regía desde 2020.
En el caso de las locaciones de departamentos, el año finaliza con dos realidades contrapuestas: los precios aumentaron en diciembre hasta el 6,7%, más del doble que la inflación proyectada para el mes, pero en todo 2024 los incrementos fueron sustancialmente menores al de los precios minoristas en general, en un rango que va del 47,3% al 60%.
Cuánto cuesta un alquiler en CABA: precios por cantidad de ambientes
Los datos aportados por el Centro de Estudios Económicos Scalabrini Ortiz (CESO) mostraron que en el último mes del año el valor medio del alquiler de un monoambiente se ubicó en $ 390.000, con una suba del 2,6% respecto de noviembre, el único caso en el que la variación puede estar en línea e incluso debajo de la inflación.
Distinto es el caso de los departamentos de dos ambientes, en el que precio medio fue de $ 480.000 y el alza mensual llegó al 6,7%, y en los de tres, con un valor de $ 692.500 y un aumento del 6,5% en relación con el nivel de noviembre.
Con una inflación para todo 2024 que se estima en el orden del 120%, la variación de los precios de los alquileres mostró un comportamiento diferente al de diciembre, ya que los incrementos fueron notoriamente más bajos que la evolución de los precios al consumidor, con alzas del 56% en los monoambientes, 60% en los departamentos de dos ambientes y 47,3% en los de tres.
El panorama del mercado
La entidad dirigida por el economista Andrés Asiaín analizó el mercado de alquileres en el distrito porteño, luego de un 2023 "marcado por una fuerte incertidumbre política, ya que se esperaban cambios regulatorios a partir de 2024".
"Ello, sumado al temor a una devaluación, alimentó la especulación sobre los alquileres y generó un sobreajuste en los precios por parte de los propietarios, con el fin de anticiparse a un escenario económico de mayor inflación", reseñó, además de aclarar que en el segundo semestre de ese año "los alquileres subieron incluso por encima de las variaciones de los índices tradicionales, como el IPC, el ICL y los dólares oficial y paralelos".
Ese panorama empezó a modificarse en 2024, tras la asunción presidencial de Javier Milei, con "el abrupto ajuste en el tipo de cambio oficial, la derogación de la Ley de Alquileres y la desaceleración de la inflación" que en conjunto "impulsaron una recuperación de la oferta en el mercado inmobiliario".
Caída del poder adquisitivo
"Sin embargo, mientras la flexibilización de las condiciones contractuales hizo que la oferta aumentara, la caída del poder adquisitivo y la desregulación de los aumentos impactaron negativamente en la demanda", advirtió CESO.
La entidad explicó el aumento de los alquileres por debajo de la inflación "a partir de una multiplicidad de factores, como el freno presupuestario que se impuso con la caída de los ingresos reales, y la desregulación del mercado, que posibilitó que los contratos se puedan indexar bajo cualquier índice y periodicidad".
De esa forma, añadió, "los propietarios ya no necesitaron cubrirse con altos precios iniciales, sino que se tendió a pactar actualizaciones cada 3 o 4 meses".
"Además, la apreciación cambiaria, que afectó negativamente al turismo, sumó (sobre todo en CABA) un nuevo fenómeno que también frenó los aumentos: una proporción de unidades que antes se destinaban a alquileres temporales para extranjeros, se pasó para vivienda permanente", indicó.
Diferencias con el Interior
CESO señaló que "pese a la desregulación, la suba de la oferta y aumentos en los precios de oferta de los alquileres por debajo de la inflación, el peso de estos sobre el ingreso familiar siguió en aumento", al tiempo que dejó en evidencia la brecha respecto de otras ciudades argentinas.
En ese sentido, precisó que en diciembre "el precio del alquiler de un monoambiente en Rosario representa un 74% del Salario Mínimo, Vital y Móvil, mientras que en CABA el ratio es de 144%".
Con un salario mínimo de $ 271.571,22, la cobertura respecto del alquiler de un monoambiente es de del 69,63%, proporción que cae al 56,58% en el caso de los departamentos de dos ambientes y al 39,22% en los de tres ambientes.
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